以全链条攻坚打造国际大都市立体城市标杆——金融专家姚宗君谈上海中心区城市更新国家发改委立项、资金争取与全过程咨询

2026.03.30 10:50:00

上海作为国际大都市与超大城市，中心城区城市更新是重塑空间格局、提升功能品质、彰显文化魅力的核心抓手。2025年中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》明确“加力实施城市更新行动”，国家发改委通过中央预算内投资、超长期特别国债、地方专项债等多渠道加大支持力度。结合上海中心城区“两旧一村”、历史文化街区、低效产业载体等更新类型与实操经验，金融专家姚宗君围绕项目精准谋划、国家发改委立项、扶持资金多维争取、全过程咨询赋能四大核心，提出全链条落地方案，助力上海打造全方位立体城市标杆。

一、精准谋划：锚定上海中心旧改核心方向，筑牢立体城市发展基底

上海中心城区旧改需紧扣“国际大都市功能升级、立体城市构建、文脉传承活化”三大目标，做好前期谋划与合规布局，为立项与资金争取奠定坚实基础。

（一）明确更新定位与立体城市核心任务聚焦上海“老城市新活力”与全球城市建设，中心城区旧改需突出三大重点：

- 民生补短板：推进2000年底前建成老旧小区改造、不成套旧住房改造、城中村综合整治，落实燃气管网、排水防涝、消防设施、适老化及无障碍改造，打造“15分钟社区生活圈” ；

- 立体城市构建：发展地下空间综合开发、空中连廊连通、垂直社区、立体绿化与慢行系统，推动“地面—地下—空中”三维空间功能联动，提升空间利用效率；- 产城融合与文脉保护：盘活低效厂房、历史建筑，发展科创、数字经济、现代商务、文化创意等业态，严格执行上海《城市更新条例》，落实“先调查后建设”保护机制，传承石库门、外滩等历史文化基因。

（二）严守合规流程，筑牢前期基础

1. 单元划定与意愿征集：结合国土空间规划划定规模适度、边界清晰的更新单元，旧住宅区需100%业主同意，旧村/旧厂需95%以上权利人签约，城中村需经集体经济组织股东大会表决，形成完整意愿材料；

2. 全周期合规审批：按“区级初审+市级复审+专家评审”流程推进计划立项、方案审批，同步完成用地预审、环评、稳评、节能审查、历史文化遗产调查评估等前置手续，契合上海“三师联创”（责任规划师、责任建筑师、责任评估师）机制要求；

3. 技术标准落地：推广BIM技术、数字孪生应用，落实装配式建筑占比不低于40%、城市生命线安全工程要求，同步编制立体城市功能评估报告，契合政策导向与国际大都市建设标准。

二、国家发改委立项：把握上海特色，提高申报通过率

上海中心城区旧改项目申报国家发改委立项，需紧扣政策导向、结合上海实操、规范材料编制，确保项目纳入国家支持范围，打造国际标杆项目。

（一）明确立项适用范围与核心条件立项需满足三大核心条件：

- 符合国家战略：项目需契合城市更新专项、保障性安居工程、地下管网改造、立体城市建设等国家发改委支持方向，纳入上海市“十四五”重大项目库及城市更新三年行动计划；

- 合规性完备：已完成更新单元划定、方案审批、前置审批等手续，取得全国投资项目在线审批监管平台项目代码；

- 具备实施可行性：明确建设内容、投资规模、资金来源、收益覆盖路径，重点保障立体城市功能落地、民生配套完善与历史文化保护要求。

（二）规范立项材料编制（上海特色核心清单）

1. 基础类材料：项目立项申请报告（含立体城市功能设计、项目概况、建设必要性、技术方案、投资估算、社会经济效益）、可行性研究报告（乙级以上资质单位编制）、更新单元划定成果、权属证明、规划方案（含立体空间规划）；

2. 合规类材料：用地预审与选址意见书、环评批复、稳评报告、节能审查意见、历史文化遗产调查评估专章、公众意见采纳情况（公示不少于30天，采纳率≥80%）、“三师联创”专业意见；

3. 资金与绩效类材料：资金筹措方案、中央预算内投资/专项债/超长期特别国债申请报告、事前绩效评估报告、绩效目标申报表（含立体城市功能提升、民生改善等指标）、配套资金承诺函、资本金到位证明；

4. 资质与信用类材料：申报主体资质文件、信用中国查询报告（30天内有效）、财务审计报告、真实性承诺函。

（三）立项核心流程与上海关键节点

1.线上申报：通过“国家重大建设项目库”填报项目信息，上传全套材料，由上海市发改委初审后上报国家发改委；

2. 审核评估：国家发改委开展形式审查、专家评审（重点审查合规性、可行性、政策匹配度、立体城市创新性），对不符合要求的项目退回整改；

3. 立项批复：通过后获取立项批复，明确项目建设内容、投资规模、实施主体、资金支持方向，将立体城市功能、历史文化保护等纳入重点考核内容。

姚宗君强调，上海中心城区旧改项目立项需突出“国际性、示范性、立体性”，例如立体社区改造、历史街区活化、地下空间综合开发等项目，更易获得国家发改委优先支持，打造可复制的国际标杆。

三、扶持资金争取：构建“政+银+市”组合拳，破解立体城市资金瓶颈

资金是上海中心城区立体城市更新的核心瓶颈，需依托国家政策性资金、地方配套与市场资源，构建多元化资金闭环，支撑立体城市功能落地。

（一）主攻国家政策性资金（无偿补助+低成本资金）

1. 中央预算内投资：2025年设立城市更新专项，支持老旧小区改造、城中村配套设施、历史文化街区活化、地下管网改造等，上海作为直辖市单个项目最高补助12亿元。申报要点：纳入3年滚动计划，按期开工，材料突出立体城市功能效益、民生改善与政策契合度；

2. 超长期特别国债：纳入“两重”（重大基础设施、重大民生工程）支持范围，资金可覆盖项目总投资30%-70%，期限长、成本低，优先用于地下空间开发、立体连廊、立体绿化等公益类立体城市内容。申报要点：2026年申报窗口4月1日-4月25日，通过国家重大建设项目库线上填报，明确资金使用方向与安全效益；

3. 地方政府专项债：支持城中村改造、TOD综合开发、立体产业载体改造等有收益项目，要求收益覆盖倍数≥1.2倍，额度可达总投资70%-80% 。申报要点：编制“一案两书”（实施方案、财务评估报告、法律意见书），细化立体空间现金流测算，确保偿债来源清晰。

（二）用好上海地方配套与专项政策

1上海本地支持：落实“两旧一村”改造专项资金、城市更新专项贴息政策，允许居民提取公积金参与改造，对复建安置资金实行监管账户制度，同步推进风貌保护、立体功能提升与产业导入；

2. 部委专项叠加：同步申报文旅、生态环境、住建等部委专项资金，例如历史文化街区改造可申报文化保护传承利用工程专项（单个项目最高2亿元），地下管网改造可申报排水防涝设施专项资金，立体绿化项目可申报生态修复专项。

（三）创新市场化融资模式，放大立体城市资金杠杆

1. 政策性银行贷款：对接国家开发银行、交通银行上海市分行等，争取长期低息贷款，推进债贷组合、债贷联动，降低融资成本，支持立体城市基础设施建设；

2. 社会资本引入：采用片区综合开发、EOD、TOD、PPP等模式，吸引央企、上海本地国企、产业基金参与投资与运营，明确立体空间利益共享机制，例如地下商业、空中连廊广告等收益共享；

3. REITs储备与创新：将具备稳定收益的立体城市项目（如立体产业载体、保障性住房、地下商业）纳入基础设施REITs储备，实现资产退出与资金回笼；探索立体空间REITs创新产品，拓宽融资渠道；

4. 居民参与机制：引导居民通过直接出资、公共收益让渡、参与管养等方式分担立体改造成本，提升参与感与项目推进效率。

四、全过程咨询：全周期赋能，打造上海立体城市更新标杆全过程咨询是上海中心城区立体城市旧改项目合规推进、提质增效、彰显国际水准的核心保障，需构建“策划—可研—申报—建设—运营—验收”全链条服务体系，姚宗君团队可提供定制化咨询服务。

（一）咨询服务核心模块（上海立体城市特色）

1. 前期策划阶段：项目研判与定位、立体城市单元规划、历史文化保护方案、投融资模式设计、资金组合策划、申报材料编制（立项申请、资金申请报告等）、“三师联创”机制对接；

2. 建设实施阶段：招标采购代理、勘察设计管理（含立体空间设计）、BIM+数字孪生技术应用、施工进度/质量/成本管控、资金使用监管、立体城市功能落地管控、风险防控（政策、资金、征拆、立体施工安全）；

3. 验收运营阶段：多维度验收（质量、规划、消防、环保、立体功能）、产权办理（含立体空间产权确权）、绩效评价（含立体城市功能提升效果）、运营方案设计（含立体空间运营管理）、后续更新谋划。

（二）上海中心城区旧改咨询服务亮点

1. 政策与国际标准双精准：深度把握国家发改委、住建部、上海市旧改政策，契合国际大都市立体城市建设标准，精准匹配资金通道，提升项目入库通过率与国际标杆属性；

2. 全流程闭环管理：提供“策划—申报—建设—验收—运营”一体化服务，确保立体城市功能落地、项目合规、高效、低成本推进；

3. 风险防控前置：针对征拆矛盾、资金缺口、立体施工安全、政策变动等风险，制定针对性应对方案，保障项目平稳推进；

4. 示范项目打造：结合上海历史文化街区、老旧小区、城中村改造案例，打造可复制、可推广的立体城市示范项目，争取更多政策与资金支持，彰显上海国际大都市形象。

（三）实施步骤与保障措施

1. 组建专业团队：整合规划、金融、法律、工程管理、立体城市设计等专业人才，配备国际金融分析师（CFA）、项目高级咨询师、立体城市规划师等资质人员；

2. 建立协同机制：与上海市、区政府部门、金融机构、实施主体、居民代表及“三师”团队保持密切沟通，及时解决推进中的问题，形成工作合力；

3. 强化动态监管：建立项目进度、资金使用、立体城市功能落地、质量安全台账，每月提交进展报告，确保项目按计划推进；

4. 做好绩效评价：对照绩效目标开展全过程评价，重点评估立体城市功能提升、民生改善、文化保护等指标，总结经验教训，为后续项目提供参考。

五、未来发展提升：打造全方位立体城市，彰显国际大都市标杆

上海中心城区城市更新需以立体城市建设为核心，推动空间、功能、产业、文化全方位升级，打造国际大都市城市更新标杆。

（一）立体城市功能升级- 三维空间整合：深化地面—地下—空中空间联动，推进地下空间综合开发、空中连廊连通、垂直社区建设，实现交通、商业、生态、居住功能立体融合；- 智慧立体赋能：结合数字孪生、物联网技术，打造立体城市智慧管理平台，实现立体空间交通调度、设施运维、安全监控智能化；- 生态立体融合：推进立体绿化、屋顶花园、空中生态廊道建设，构建城市立体生态系统，提升城市生态品质。

（二）国际大都市形象提升- 文化地标重塑：活化历史文化街区、历史建筑，打造兼具文化底蕴与现代功能的国际文化地标，彰显上海城市魅力；- 全球资源集聚：通过立体城市更新吸引全球科创、金融、文化资源集聚，提升上海全球城市核心竞争力；- 可持续发展示范：践行绿色低碳理念，打造立体城市可持续发展示范，为全球超大城市更新提供上海样本。

（三）姚宗君团队未来服务方向聚焦上海立体城市更新需求，提供立体城市项目顶层设计、国家发改委立项全流程服务、多维资金组合策划、立体城市建设与运营全过程咨询，助力上海打造国际一流的立体城市更新标杆，实现城市功能品质提升、民生福祉改善与全球城市建设共赢。

结语与行动建议上海中心城区城市更新是系统工程，需以精准谋划为前提、国家发改委立项为抓手、多元资金为支撑、全过程咨询为保障，聚焦立体城市建设，打造国际大都市标杆。姚宗君金融专家顾问团队建议：

1. 尽快开展项目前期摸排，结合上海立体城市建设要求，明确更新类型与重点，编制符合政策导向与国际标准的项目方案；

2. 组建专项工作小组，对接国家发改委、上海市及区发改、住建、规划等部门，梳理立项与资金申报要求，同步启动“三师联创”机制对接；

3. 委托专业机构开展全过程咨询，规范材料编制，强化立体城市功能落地与流程管理，降低项目风险；

4. 积极争取中央预算内投资、超长期特别国债、专项债等政策性资金，同步引入市场资源，构建立体城市资金闭环。通过全链条、专业化、精细化的推进策略，上海中心城区立体城市旧改项目可高效落地，打造国际大都市城市更新标杆，为全球城市更新贡献上海智慧与上海方案。