物业纠纷如何判？四川发布典型案例（七、八、九）
案例七:程某某与某物业服务公司物业服务合同纠纷案
——既无约定,又未经业主大会决议,物业服务人不得对新建充电桩业主收取“电力增容费”。
【基本案情】
程某某为成都某小区业主,某物业服务公司为该小区物业服务人。2020年9月23日,程某某购得案涉小区地下停车位。2021年6月,因购入一辆新能源电动汽车,程某某拟在自购车位安装汽车充电桩。某物业服务公司同意了程某某的安装申请。2021年6月24日,程某某按照该公司要求支付“电力增容费”5500元,缴费说明记载有“车辆充电桩线路维护”字样。程某某认为,某物业服务公司以收取该费用为同意其安装充电桩的前提条件,致使其不得不同意支付该费用,该费用的收取缺乏法律依据,遂要求该公司返还。经协商无果,程某某诉至法院。
【裁判结果】
审理法院认为,程某某对案涉车位具有专有使用的权利,在停车位安装汽车充电桩,系为更好利用其建筑物专有部分的合理需要,有利于充分发挥新能源汽车使用价值,符合民法典有关民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境的规定,亦符合“绿色、环保、节能”的可持续发展战略。案涉充电桩安装过程中,某物业服务公司并未实际对变压器进行增容,其收取的“电力增容费”实为车辆充电桩线路维护费用。而充电桩线路维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护,有关权利义务应由小区全体业主共同确认。鉴于该公司的收费行为既缺乏行政部门的规定依据,亦未经业主大会决议或合同双方当事人协商,审理法院判令某物业服务公司向程某某返还上述费用。
【典型意义】
在新能源汽车迅速发展的背景下,因安装汽车充电桩引发的涉物业纠纷呈现高发态势。业主合理使用产权车位安装汽车充电桩,只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益,其有权合理利用小区建筑物的共有部分,包括公共配电容量、公共管道井等。物业服务人对此应予以积极配合、协助,及时核实小区剩余电力变配电容量情况,查勘安装现场,并客观真实地出具意见,不得主观地以“电容量不足”“存在安全隐患”等为理由拒绝业主的安装申请。同时,维护养护共用设施设备系物业服务人的主要义务。物业服务人拟针对汽车充电桩提供专项服务并收取费用的,应与全体业主协商确定。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》第九条 民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分:
(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。
案例八:某物业服务公司与蒋某、李某某物业服务合同纠纷案
——物业服务合同系继续性合同,给付物业服务费请求权的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起算。
【基本案情】
2012年10月12日,某小区建设单位与某物业服务公司签订前期物业服务合同,约定由某物业服务公司为该小区提供前期物业服务,物业收费标准为多层商品房住宅0.4元/平方米·月,物业服务费按月支付,业主或物业使用人应在每月的1日—10日履行付费义务。因业主蒋某、李某某未支付2018年1月1日至2021年12月31日期间的物业费,某物业服务公司于2021年12月对蒋某、李某某进行了催告,但蒋某、李某某仍不履行交费义务。某物业服务公司遂于2022年2月向法院提起诉讼。蒋某、李某某在审理过程中辩称,该公司的诉讼请求已超过诉讼时效。
【裁判结果】
审理法院认为,物业服务合同系定期重复给付之债,而非分期履行之债,物业服务费在债的关系成立时其给付总额并不能确定,且会随时间的延续而发生变化,不应按照最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。本案中,某物业服务公司于2021年12月向蒋某、李某某催交了物业费,结合合同约定的交费日期为每月的1日—10日,应认定该公司关于判令蒋某、李某某支付2019年1月以前的物业服务费等费用的诉讼请求已过诉讼时效。对该部分诉讼请求,审理法院不予支持。审理法院遂判决蒋某、李某某向某物业服务公司支付2019年1月至2021年12月期间的物业服务费等费用。
【典型意义】
诉讼时效制度具有稳定社会秩序,督促当事人及时行使权利的重要价值,“法律不保护权利上的睡眠者”。权利人在诉讼时效期间行使权利的,产生诉讼时效中断的法律效果;若诉讼时效届满的,义务人可以提出不履行义务的抗辩。具体到物业服务合同中,物业服务人请求业主支付物业费的诉讼时效应从何时起算呢?在物业服务合同关系中,业主一般按照固定周期向物业服务人支付物业费;但不同于分期还款的借贷或分期付款的买卖,在物业服务合同成立之时,应支付的物业费总额并不确定,业主的每一期付款行为呈现出相对独立的特征。因此,物业服务人请求业主支付物业费的诉讼时效,应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。当然,诉讼时效制度并非鼓励债务人不履行义务,而是督促权利人及时行使权利,减少无益诉讼,维护社会秩序的稳定。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主亦应主动按照约定全面履行合同义务,按期支付物业费。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第一百九十二条 诉讼时效期间届满的,义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后,义务人同意履行的,不得以诉讼时效期间届满为由抗辩;义务人已经自愿履行的,不得请求返还。
第一百九十五条 有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算:
(一)权利人向义务人提出履行请求;
(二)义务人同意履行义务;
(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁;
(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
案例九:某物业公司与某小区22名业主物业纠纷诉前调解案
——践行新时代“枫桥经验”,切实打造“诊未病”“治已病”“防再病”涉物业纠纷全链条诉源治理体系。
【基本案情】
2016年3月,某物业公司与某小区业主委员会签订的《物业服务合同》,约定高层电梯住宅物业服务费用为1.3元/平方米·月。后双方于2017年8月根据业主大会表决结果签订《物业服务合同补充协议》,对原合同部分条款进行变更,自2017年9月起将案涉小区电梯住宅的物业服务收费标准上调为1.5元/平方米·月,并报当地住房城乡建设主管部门备案。此次变更涉及整个小区23栋住宅楼、800余户业主。案涉小区部分业主对物业服务收费标准上调持有异议,自2017年7月起拒绝支付物业服务费。2023年2月,因催收未果,某物业公司诉至法院,请求判令该小区22名业主按约支付物业服务费。
【处理情况】
受理法院面对物业纠纷持续高位运行态势,坚持“小事不出村、大事不出镇、矛盾不上交”为核心的“枫桥经验”,紧扣关口前移、调解优先、多元化解工作思路,树优司法供给,切实打造“诊未病”“治已病”“防再病”涉物业纠纷全链条诉源治理体系。一是创新“府院联动”,打造多元共治模式,诊“未病”。案涉群体性纠纷处理过程中,受理法院强化政治引领,依托“红梅”党员法官工作室,积极争取当地法学会法律咨询专家组支持,推动召开由专家组牵头,公安、住建、街道、社区等部门共同参与的工作联席会议,形成联动化解物业费纠纷工作机制,为进一步推动城市小区物业纠纷综合治理提供制度保障,构建了共建共治共享的社会治理格局。二是坚持“能动履职”,走进群众回应需求,治“已病”。受理法院树优司法理念,变“被动审理”为主动服务,坚持把诉调对接的“调”再向前延伸。对案涉物业纠纷进行委派调解后,“红梅”党员法官3次走进案涉小区开展民法典宣讲活动,邀请社区干部介绍工作开展情况,认真倾听业主心声,耐心释明业主委员会决定的法律效力,引导业主依照法定程序维权,理性表达诉求。为充分维护业主权益,受理法院向社区提出了尽快组织小区业主重新组建业主委员会的建议。三是树优“司法供给”,建言献策凝聚合力,防“再病”。针对小区业主反映的物业收费标准上调不合理、物业服务不到位等问题,受理法院于2023年4月向当地住建局、街道办事处发送了关于核实合同变更备案情况、加强物业服务行业监管、充分发挥基层组织矛盾预防和前端化解作用的司法建议,得到建议对象的积极回应,有效发挥了司法建议“防再病”的作用。最终,在各职能部门的深度参与下,该群体性物业纠纷案件以业主主动履行付费义务、物业公司主动撤诉结案,长达5年拒不支付物业费的纠纷得以实质化解,小区800余户业主的生活秩序重回正轨,实现了“办理一案、治理一片”的效果。
【典型意义】
在涉物业纠纷案件大量涌入法院的背景下,如何坚持和发展新时代“枫桥经验”,把诉调对接的“调”再向前延伸,促进实现“抓前端、治未病”,以“我管”促“都管”凝聚治理合力,已成为人民法院进一步融入基层社会治理的“必答题”。本案中,受理法院坚持以“办案就是治理”的司法理念,能动履职,将解纷工作的重心向前“推”,立足专业优势凝聚基层治理合力,用好司法建议补足基层治理短板,为更好支撑和服务“党委领导、政府主导、司法推动、社会参与”的诉源治理新格局提供了参考典范。
(来源：新视线)
