物业纠纷如何判？四川发布典型案例（一、二、三）
近日四川省高院、省住建厅首次联合召开新闻发布会,首次发布了四川法院涉物业纠纷典型案例,这些案例覆盖了物业服务合同从订立、履行到终止的生命全周期,回应了物业服务收费标准如何确定、请求支付物业费诉讼时效起算点如何认定等热点问题,展现了多元解纷、协同共治的司法理念,保障了《中华人民共和国民法典》《四川省物业管理条例》等法律法规立法精神得到正确贯彻实施,是四川省法院以司法智慧不断赋能社会治理,加快推进社会治理现代化的生动实践。
案例一:某物业服务公司与胥某物业服务合同纠纷案
——未成立业主委员会的小区,居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力。
【基本案情】
某小区未成立业主委员会,在前期物业公司退场后,小区业主大会于2021年1月23日至28日期间通过发送选票、短信等方式征求业主意见,形成同意聘用某物业服务公司为该小区一期、二期物业服务人的决议,后小区所在地居民委员会发布业主大会会议表决结果,并受小区业主的委托于2021年4月6日与该公司签订了《物业服务合同(信托制)》。某物业服务公司自2021年5月1日起正式为该小区提供物业服务,后于2022年3月31日退出该小区。胥某系案涉小区二期某户业主,未按物业服务合同约定支付2021年6月1日至2022年3月31日期间的物业服务费用。经催缴未果,某物业服务公司诉至人民法院。
【裁判结果】
审理法院认为,居民委员会为维护社区稳定,保证小区物业服务正常开展,在案涉小区未成立业主委员会的情况下,组织召开业主大会,通过发送选票、短信等方式征求案涉小区业主意见,形成聘用某物业服务公司作为该小区物业服务人的业主大会决议,受小区业主委托与该公司签订物业服务合同,并不违反法律规定。胥某作为接受物业服务的一方,应当按约向某物业服务公司支付物业服务费。
【典型意义】
居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,在推进物业管理与基层治理良性协调发展的实践中扮演着重要角色。实践中,部分小区长期未成立业主委员会,在前期物业服务人退场后,小区呈无物业服务的状态,秩序亦随之趋于混乱。本案确认居民委员会依法代行业主委员会职责,签订的物业服务合同对小区全体业主均具有法律约束力,对坚持和完善基层群众自治制度,构建共建共治共享的城乡基层治理格局具有积极意义。
案例二:某物业管理公司与李某某、袁某某物业服务合同纠纷案
——物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但服务期限为不定期。
【基本案情】
2015年5月22日,某小区业主委员会与某物业管理公司签订物业服务合同,约定物业服务期至2018年4月30日为止。合同到期后,该小区业主委员会未与该公司续约,但该公司继续为案涉小区提供物业服务。李某某、袁某某系案涉小区业主,2018年6月1日至2023年4月30日期间未支付物业服务费、垃圾处置费。某物业管理公司经多次催收无果,向法院提起诉讼。李某某、袁某某在审理过程中辩称,业主委员会在物业服务合同到期后及时向某物业管理公司发出了不续约的退场通知,该公司却拒绝履行合同终止后的退出、交接等义务,故双方不存在不定期物业服务合同关系,该公司不得请求业主支付合同终止后的物业费。
【裁判结果】
审理法院认为,某小区业主在案涉物业服务合同约定的物业服务期限届满后,未作出续聘或者另聘物业服务人的决定;如果某物业管理公司立即停止物业服务,业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面,突然间断的物业服务会让物业无法发挥正常功能,小区秩序趋于混乱。为了保证物业服务的连续性,保障小区物业服务工作的正常运转,某物业管理公司继续为案涉小区提供物业服务,符合民法典第九百四十八条的规定。审理法院认定,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期,李某某、袁某某应依约支付相应的物业服务费、垃圾处置费和逾期违约金。
【典型意义】
物业服务合同不同于“一时性”合同,物业服务的供给是一个持续性的过程,物业服务人的选聘和续聘也必须经过法定程序。物业服务期限届满后,在没有对后续的物业服务进行安排的情况下,如果物业服务人立即停止物业服务,业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面,致使物业无法发挥正常功能,秩序趋于混乱,最终损害小区全体业主的共同利益。为了保证物业服务的连续性,民法典第九百四十八条规定了在物业服务期限届满后符合一定条件的情况下,在业主和原物业服务人之间成立不定期物业服务合同,为物业服务人设定了义务,同时也为其继续提供服务提供了法律依据。虽然这种规定在一定程度上干预了当事人的意思自治,使双方当事人仍然受到“法锁”的拘束,但这其中存在着法律对于秩序、效益等价值的考量,属于法定的特殊安排。
案例三:某物业管理公司与何某某物业服务合同纠纷案
——合同终止后物业服务人拒不退出小区的,不得要求业主支付合同终止后的物业费。
【基本案情】
某物业管理公司系某小区的前期物业服务人。2017年3月26日,该小区业主委员会向该公司函告将重新选定物业服务人,并邀请该公司积极参与竞标。该公司于2017年4月10日回函收悉,并表示前期物业服务合同于2017年6月10日自行终止。业主委员会按程序重新选聘物业服务人后,于2017年6月28日告知该公司及时办理交接事宜。2017年6月30日,业主委员会与新物业服务人签订《物业管理服务合同》。此后,某物业管理公司长期滞留案涉小区,致使新物业服务人无法进场服务。2023年7月,该公司因向业主收取物业费未果,向法院提起诉讼。
【裁判结果】
审理法院认为,某物业管理公司在前期物业服务合同终止后,未按业主委员会要求向新物业服务人履行交接义务,经明确告知法律后果后拒不退出物业服务区域,按照民法典第九百四十九条规定,其不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用。对该公司关于判令业主何某某支付2019年1月1日至2022年12月31日期间物业管理费的请求,审理法院不予支持。
【典型意义】
物业交接问题是当下物业服务领域的一个热点难点问题。物业交接不顺,不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主委员会之间的纠纷,而且直接影响了物业服务质量,导致物业秩序混乱、气氛紧张,成为社会不和谐、不稳定的潜在因素。实践中,不少物业服务人在物业服务合同终止后,采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务,并要求业主支付物业费,进而引发纠纷。民法典第九百四十九条对物业服务合同终止后原物业服务人的交接义务及相关责任作出了明确规定。原物业服务人拒不履行交接等后合同义务,继续提供物业服务的,有违业主的真实意思,其不能请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费。
【规范指引】
《中华人民共和国民法典》第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第九百四十九条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。
(来源：新视线)
