未来上海豪宅市场将面临分化行情

上海豪宅“日光盘”再现江湖，销售额刷新纪录。

据CRIC监测，3-5月上海迎来了豪宅的集中供应期，以此带动市场热度高位延续。2024年以来累计17个高端盘（单价超10万元/平）入市，其中14盘开盘首日去化率超7成，豪宅热销新闻持续“刷屏”。

从上海2019年以来分单价段商品住宅成交面积占比情况来看，上海单价超15万元/平高端住宅成交占比持续提升，目前已达约15%。

这些豪宅项目能够屡屡开盘售罄，主要契合了前期供应少、项目蓄客时间长、改善置换自住需求、和部分价差打新等。

对比之前上海的豪宅项目多是平层产品，2024年以来的豪宅供应中，豪宅产品的类型更为丰富多样化。

我们认为，随着豪宅产品供应放量，客户对于产品也会变得更加挑剔，未来上海豪宅市场将面临分化行情。

上海豪宅热销新闻持续“刷屏”：2024年3月28日中海·顺昌玖里项目开盘，销售额达到196.53亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录；4月18日新鸿基滨江凯旋门开盘，212套房源当天全部售罄，揽金70.27亿元；4月21日融创外滩壹号院二期开盘，当日售罄，销售额达99.97亿元……

据CRIC监测数据，2024年以来累计17个高端盘（单价超10万元/平）入市，其中14盘开盘首日去化率超7成。

从上海2019年以来分单价段商品住宅成交面积占比情况来看，2024年前4月上海单价超10万元/平高端住宅共成交46.76万平方米，成交占比高达24%，尤其是单价15万+的顶豪产品，成交占比高达15%。

对于豪宅产品而言，其价值更多地体现在区位和资源的稀缺性上。这批开盘的豪宅项目，基本都拥有核心的区位地段和资源优势。

一类是占据内环内城市核心区位。上海本轮入市的豪宅产品中，黄浦区的项目就占据多个席位，包括新天地板块的中海顺昌玖里、淮海中路板块的凯德茂名公馆、豫园板块的露香园·云宸、老西门板块的庆成府等。

一类则是坐拥滨江资源。一线黄浦江景房是上海豪宅市场绕不开的话题，从东外滩到徐汇滨江，缦云上海、滨江凯旋门三期、绿城外滩兰庭、融创外滩壹号院二期、保利世博天悅、汇元玺、香港置地启元、保利滨江天珺等。

这些豪宅项目能够屡屡开盘售罄，主要契合了以下三方面核心需求：一是前期供应少导致部分购房者持币等待多年，项目蓄客时间长。二是改善置换自住需求和部分首置客群。三是价差打新需求，部分项目价格倒挂依然存在，交易活跃度。

对比之前上海的豪宅项目多是平层产品，2024年以来的豪宅供应中，豪宅产品的类型更为丰富多样化。

2024年以来上海豪宅市场有一个重要的特征，就是核心城区风貌别墅类产品的供应明显增加。上海核心城区旧改区域与历史风貌区高度重合，为保护历史风貌，遵循“留改拆”原则，通过城市更新打造风貌别墅区。在保留上海石库门和传统里弄建筑肌理的同时，也满足了市场高端需求。同时，城区低密社区的豪宅项目通过多样化的产品打造也为上海豪宅市场带来更多选择。

上海豪宅产品在户型设计角度方面，更注重空间尺度和功能性的平衡。在目前200-300平方米的主流面积段，既要求保证产品整体的空间尺度，也要保证功能性的完善。

在此轮上海入市的平层豪宅产品中，融创外滩壹号院二期、龙盛湾上、中海顺昌玖里等钢结构超高层项目，通过优化建筑结构提升高层豪宅产品的得房率，一定程度上助力了项目的热销。

从购房者情况来看，克而瑞研究中心通过房企、中介和机构等渠道，进行多组客户深访，调研表明，从年龄段看，购房的主力已经从“60/70后”向“80/90后”转移，这群新贵中大部分资金来源还是父母，但他们具有充分的选择权，对地段、房型、圈层都有具体的偏好。

按总价将豪宅进行划分来看，5000万以上的奢豪客户画像以私营企业主为主，以及他们的“二代”。“二代”基本有海外留学背景，且浙江的企业占比最高，其次是江苏和安徽，他们偏好保值性更强的核心地段，如：外滩、新天地、陆家嘴，而且具有一定的品牌忠诚度。

3000万-5000万的豪宅客户画像更为丰富，年轻创业者、企事业高管、动拆迁“土豪”、财富有一定积累的富裕家庭，这部分客群对总价和区域的敏感度较高，更愿意选择居住或者工作的区域。

据不完全统计，目前上海风貌别墅供应主要在黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，总共31个，预计供应量约189万平左右，加之市中心待开发的风貌住宅储备地块高达12宗，可以推断，2024年-2025年旧改豪宅供应将处于井喷期。

从产品来看，主要分纯风貌别墅盘和高层与风貌别墅混合盘，其中风貌别墅又有叠加和独栋别墅两种，待入市项目面积段基本都是在200㎡以上，与顶豪调性匹配。我们对部分楼盘的风貌别墅单价进行了预估，基本上在14-26万/㎡不等，主要与楼盘的地段有关，越靠近核心地段，单价越高。

因供应显著放量，核心地段高端豪宅虽然除了居住属性,资产保值增值属性同样被购房者看重,但市场去化最终仍须服从供求关系基本规律。可以预见，未来豪宅市场也将面临显著的分化行情，客户对于产品会更加挑剔，高端豪宅产品竞争也将加剧。

从上海这一波豪宅的主要购买人群来看，有相当一部分预算充裕、购买力较强的人群持币多年，只为等待城市核心板块更高品质的豪宅项目。2024年至今，上海豪宅限价松绑、集中入市之后，这部分多年积压的需求得到释放。

还有不少持有多套房的上海土著，他们中一部分家庭早期实现富裕，有较强的置换需求，这类人群对生活半径有高强度依赖，在改善置换时会优先选择同区域同板块的产品。

同时，长三角富裕阶层也是目前上海豪宅市场的主力客群之一，他们以80后为主，自身是企业主，财富的创造者，多孩家庭，重视子女教育，有经济能力在大城市购置豪宅。

从这些上海豪宅主流购买人群来看，投资的心态并不多见，他们中有不少购买顶豪的人群本身赚钱的速度要快于房子升值的速度，他们还是以自住，享受当下的生活为首要目的。

因此，我们认为，随着一部分积压的需求释放，再加上豪宅产品的多元化供应，未来客户对于产品会更加挑剔，高端豪宅产品竞争也将加剧，可以预见未来上海豪宅市场将面临分化行情。

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