贝壳来广州拍地了

中房报记者 曾冬梅 广州报道

6月25日，广州成功卖出了今年的第4宗住宅用地。

建筑面积约2.58万平方米的荔湾鹤洞路以南AF040134地块被保利发展以约7亿元的价格竞得，溢价率8.5%。参与竞拍的还有绿城中国和贝壳旗下的贝好家，绿城中国很少参加广州的土地竞拍，贝好家更是首次亮相。

今年3月份，贝好家现身北京土地拍卖市场，与36家房企竞争一幅住宅用地，虽然没有成功拿地，但已引发业内诸多猜想。仅仅过去3个多月，该公司便南下广州再次出手抢地，积极的态度可见一斑。

贝壳方面没有对中国房地产报记者透露今年的土地拓展计划，但表示对于主要一二线城市，贝好家都会关注合作机会。

小型宅地溢价成交

荔湾鹤洞路以南AF040134地块的位置较为优越，紧邻广佛地铁线的鹤洞站，旁边便是广钢新城的中海花湾壹号项目。地块规模不大，占地面积只有1.29万平方米，容积率仅为2.411，计算容积率建筑面积约2.58万平方米。低容积率是一个卖点，可与板块内高容积率的项目进行差异化竞争。

该地块的出让条件门槛不高，起拍价约6.65亿元，楼面地价约2.5万元/平方米，除了1300平方米的商用物业和120平方米的公交首末站外，没有其他配建要求。

相比此前流拍的几幅大型地块，这种“小而精”的土地对开发商更有吸引力。在这之前，广州今年只卖出3宗住宅用地，还都是底价成交。荔湾鹤洞路以南AF040134地块是今年第一宗有多家房企报名竞拍的地块，3家房企踊跃出价，经过12轮的竞价，以8.5%的溢价率成交，折合楼面地价2.71万元/平方米（未扣除配建）。

克而瑞数据监测显示，近5年广钢新城板块共成交7宗涉宅用地，成交总建筑面积198.98万平方米，成交金额470.66亿元。荔湾鹤洞路以南AF040134地块是近5年来该板块推出的首宗小型住宅用地，成本优势明显。

仅从楼面地价来看的话，这也是近5年广钢新城地价最低的地块，上一次成交的地块是2021年推出的广钢AF040234地块，成交楼面地价约2.87万元/平方米。

夺得荔湾鹤洞路以南AF040134地块的保利发展已在广钢新城耕耘了10年，此前开发的项目有9个之多，此次追加投资、进一步提升于片区的市场占有率在情理之中。

作为“5.17”新政后广州推出的首宗市中心住宅用地，荔湾鹤洞路以南AF040134地块的溢价成交也为下半年的土地出让开了个好头。

贝壳二次拍地

从竞拍过程来看，贝好家的出价还是比较谨慎的，整场只报了3次价，报出了第7轮的约6.75亿元后便止步不前了。据了解，参加北京的土地拍卖后，贝壳曾表示报名拿地是试水。而对于荔湾鹤洞路以南AF040134地块，贝好家似乎也是试水的成分居多。

2023年7月，贝壳宣布启动“一体三翼”战略升级，并进行相应的组织架构调整，贝好家便是三翼中的一翼。贝好家的CEO为贝壳集团副董事长徐万刚，管理层中有不少来自万科、龙湖等房企。

贝壳表示，贝好家的定位不是传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，具体而言，就是通过大数据分析，利用AI算法挖掘出客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位的重要参考，探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的新模式。

虽然参加了土地拍卖，但贝好家的目的不是像个开发商一样，自己独立操盘。“合作”是该公司多次强调的关键词。根据公开信息，贝好家更倾向于打造一个集合了资金、土地、开发等要素的平台，用互联网的思维颠覆传统的房地产开发模式。有消息称，贝好家计划携手合作伙伴在2029年达成千亿元级的销售额。

对于地产项目，贝好家的参与模式比较灵活，可以同股同权，也可以只是财务投资。前者聚焦在4大一线城市及杭州、苏州、南京、合肥、成都、西安，后者的投资范围则扩大到20座重点城市。

就财务投资而言，贝好家在2023年已经与保利发展合作，投资了太原的中铁置业·逸宸首府项目。此次到广州拍地，业内本以为贝好家会联合保利发展一起拿地，没想到彼此成了竞争对手。

据了解，贝好家出席了5月份广州举办的一次土地供应交流沙龙。未来该公司是否继续参与广州的土地拍卖，以何种方式参与开发都值得关注。

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