一批城市更新单元计划失效 深圳存量土地开发再求解
中国经营报
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本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
“坪山万象城没了？”
近段时间，深圳市坪山区城市更新和土地整备局发布的一则公告引起热议，其间夹杂着上述疑问。公告显示，《2020年深圳市坪山区城市更新单元计划第四批计划》已失效，该项计划仅包含坪山区坪山街道中心公园东片区（一期）城市更新单元（以下简称“中心公园东片区一期”），申报主体为华润置地（1109.HK）全资子公司华润（深圳）有限公司，根据备注，原更新单元计划有效期自2020年11月3日起至2024年5月2日止。
公开信息显示，中心公园东片区一期拟更新方向包括商业。“在中心公园东片区完成整体城市设计和规划实施方案研究，加快推进华润万象城高端商业项目建设，打造坪山大道中段核心商圈。”是深圳市坪山区城市更新和土地整备局2023年的主要任务之一。
近日，深圳市坪山区城市更新和土地整备局相关工作人员对《中国经营报》记者表示，中心公园东片区一期计划失效属正常程序，届时将不再纳入城市更新计划，另外，中心公园东片区一期与正在推进的坪山万象城市更新单元为两个不同的项目。华润置地城市更新事业部相关负责人也对记者表示，中心公园东片区一期计划失效并非人为或主观因素所导致，公司将在其他片区推进有关项目，相关信息以政府公告为准。
事实上，自深圳2019年开始对城市更新单元计划实施有效期管理以来，多个拆除重建类项目计划在近年面临失效。据合一城市更新集团统计，目前计划已失效项目大部分为工改商、工改工类，且多数位于非核心区域。截至2024年6月18日，公告失效的深圳市拆除重建类城市更新项目计划近20个。
重新申请需三年后
近日，记者走访中心公园东片区一期原计划拟拆除范围看到，项目位于坪山中心地铁站及坪山广场地铁站之间，地处坪山大道中段，其间伫立多个工业厂房，个别建筑外部墙面泛黄脱落，看似闲置。
6月5日，深圳市坪山区城市更新和土地整备局发布中心公园东片区一期失效的公告，并附上原计划拟拆除范围示意图。2020年11月3日，中心公园东片区一期被列入《2020年深圳市坪山区城市更新单元计划第四批计划》，并作为该计划的唯一项目，获得坪山区政府批准。
根据公告，中心公园东片区一期位于坪山区坪山街道，西临坪山大道，东临启达路，南临坪慧路，北临启金一路。2021年12月，该更新单元规划（草案）进行公示，项目用地面积89472.2平方米，拆除范围用地面积75083.2平方米，开发建设用地面积41220.6平方米，规划容积约27.84万平方米，其中商业、办公及旅馆业建筑27万平方米（含商业文化设施1.35万平方米）。
作为《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（以下简称“《管理规定》”）正式实施（自2019年3月15日起）后的新增项目，中心公园东片区一期原计划有效期只有两年（自2020年11月3日至2022年11月2日止）。根据《管理规定》，考虑到一些项目的复杂性，允许延期一次，期限一年。到期后的项目按照公告要求自动失效。
实际上，中心公园东片区一期计划有过两次延期。因受疫情影响，该项目在2022年6月申请计划延期6个月（至2023年5月2日止），2023年4月再次申请在原有效期基础上延期一年，直至今年5月2日到期。
合一城市更新集团执行总经理王思瑶对记者表示，项目计划失效，最直接的后果就是被调出城市更新计划，而根据《管理规定》，调出更新单元计划未满三年的用地不可纳入拆除范围。也就是说，若要重新申报列入城市更新计划，需等三年过后。“这类项目若要重新走城市更新路径，需再等三年。其次，可研究其他存量改造路径，如土地整备利益统筹、产业提容、非居改保等。再者，可选择恢复原状继续经营，待市场回暖后，再作进一步打算。”
有效率、有质量推进城市更新
城市更新向来绝非易事。深圳市城市更新和土地整备局曾在《管理规定》解读文件中指出，经过统计，有部分已纳入城市更新单元计划的项目，长期没有实施进展。提出城市更新单元计划实施有效期管理制度，主要目的是为了给社会明确预期，促进更新单元计划优质、高效推进。
事实上，城市更新项目推进前期已汇集大量人力物力财力，一旦项目失效调出计划便三年内不得再申报，这将波及多方主体的利益。
“整体而言，城市更新单元计划有效期是推进深圳全市存量土地合理开发的必要管控机制。但基于目前市场环境，政府可出台配套细则，给予更多弹性空间，为开发商继续推进项目实施减负。”王思瑶表示。
值得注意的是，作为较早在存量用地规划建设方面进行全面、深入探索的首批城市，深圳有许多创新做法。2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，率先提出“城市更新”概念，开始系统谋划全面推进城市更新。2020年，深圳率先颁布《深圳经济特区城市更新条例》，为规划的有效实施提供制度保障。《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》提出“严控增量、优化存量、激活流量，实现国土空间提质增效”的国土空间集约发展目标，在总体规划编制中开展了城市更新专题研究。
《2024年深圳城市更新和土地整备白皮书》显示，截至2023年12月31日，深圳市拆除重建类城市更新实施主体公示项目共计522个，拆除规模合计3386.9公顷，可开发建设用地面积合计2225.7公顷。其中，2023年新增项目47个，拆除规模达到362.7公顷，可开发建设用地面积185.2公顷。目前，深圳主要实施改造的类型为工改项目，其数量及面积占比均超过60%。
从数量上看，截至2023年年末，深圳市拆除重建类城市更新项目计划实施率为50.7%，规划实施率为67.2%，均较2022年有所上升。
