城市更新，上海“打样”
转自：中国经济周刊
《中国经济周刊》记者 宋杰 | 上海报道
5月31日，财政部网站发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，首批15个城市拟获得财政部支持实施城市更新行动，上海在列。
今年年初，上海市委书记陈吉宁出席全市城市更新推进大会时表示，城市更新一头连着民生，一头连着发展。要把牢城市发展机遇、优化城市空间结构、强化产业空间保障、加快新旧动能转换，推动功能要素与空间布局相适应，更好发挥提信心、扩需求、稳增长作用，为高质量发展提供有力支撑。
上海市房产经济学会副会长、复旦大学管理学院教授暨住房政策研究中心主任姚志勇对《中国经济周刊》记者表示，对于上海这座已率先迈入城市存量发展阶段的都市而言，城市更新不仅意味着对历史文脉的传承和对城市记忆的保留，更在于完善城市功能、提升城市品质。这一举措是超大城市在转变发展方式上迈出的重要步伐，也是城市建设新篇章中不可或缺且极具意义的篇章。
上海老市府大楼露台 《中国经济周刊》记者 宋杰I摄
老电厂 “变身” 新型多功能社区
《中国经济周刊》记者实地走访多个案例后发现，近些年上海推进城市更新的力度在加大，步伐在加速。比如静安区蕃瓜弄不成套职工住宅改造，探索形成“群众工作八法”；普陀区曹杨一村的“老房新生”旧房改造实现了100%改造签约率、100%改造成功率、100%改造美化率；闵行区按照集体经济组织与合作单位合作开发模式，通过召稼楼“城中村”项目改造，以民心工程的标准对召稼楼老街进行整体重塑；黄浦区百年外滩老市府焕新归来，拟引入全球、亚太区域总部办公企业……一项项惠民工程、一幕幕生活场景、一个个创新举措，记录着上海城市更新行动的新进展。
第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋告诉《中国经济周刊》记者，城市更新主要有6种类型，即片区综合有机更新、历史文化街区活化更新、工业遗存改造更新、传统商圈升级焕新、城市社区微更新以及存量资产盘活更新。
他以上海为例介绍，外滩第二立面作为国家级历史文化街区代表，其更新改造不仅标准严格、示范效应显著，且投资巨大、实施难度高。这一更新工程在强化外滩文化底蕴的同时，积极引入文化创新、旅游新模式和商业新消费，提升了上海作为国际大都市的吸引力。
又如上海杨树浦电厂，作为工业历史的地标性建筑，其被列为中国工业遗产保护建筑。在更新过程中，它成功保留了工业文化特色，融入了现代办公、商业和文化展览功能，形成了一个服务于城市与市民的新型多功能社区。
再如上海武夷路，作为上海市一类风貌保护道路，拥有丰富的历史建筑资源。其中，“飞乐厂地块”项目通过城市更新实现了文化元素与城区功能的融合，为市民提供了一个幸福生活的新样板。
上海的商业地标新世界城，在经过9个多月的全面改造后，围绕环境舒适度、品牌集聚度、功能体验度、服务温馨度、智能引领度和餐饮时尚度等方面进行了全面升级，打造了集购物、体验、餐饮于一体的体验。
此外，据介绍，上海在城市空间的重新规划和设计上，注重公共空间的开放性和多功能性。例如，滨江地区的开发就是将工业遗址转变为开放的文化和休闲空间，为市民和游客提供休闲娱乐的场所。
“三师”联创探索城市更新可持续发展模式
上海城市更新探索始于近10年前，2015年《上海市城市更新实施办法》创设了存量自主更新路径。2021年《上海市城市更新条例》、2023年《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》《关于深化实施城市更新行动加快推动高质量发展的意见》开启上海城市更新新篇章。
2023年11月，上海实施《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》（以下简称《意见》），用于指导今后5年上海的土地资源利用和管理工作。值得一提的是，此次《意见》再次提及“城市更新”。
根据上海市政府公报对该《意见》的解读，上海将开展城市更新可持续发展模式的创新探索，通过“全面开发、多方引入社会资本”，“贯通资源、资信、资产、资金”全流程，最大程度地激发市场活力和各方参与城市更新的积极性。“建立责任规划师、责任建筑师、责任评估师联创机制”，通过多专业技术团队集成创新，突出规划策划联动牵引，对接建设需求，提升城市更新项目品质并确保可落地实施。
姚志勇对《中国经济周刊》记者说，上海城市更新强调全生命周期管理，包括谋划策划、项目计划、实施方案、实施建设和运营管理5个阶段，以实现全程贯通，提速增效；通过资源、资产、资信、资金“四资”贯通，构建政府和市场“成本共担、利益共享”的综合成本收益平衡模式。
市规划资源局负责人分析，“三师”（责任规划师、责任建筑师、责任评估师）联创的核心是尊重城市更新客观规律，强调让专业的人干专业的事，通过前瞻性谋划、专业性策划、合理性评估、陪伴式服务，贯穿策划、规划、建设、管理的全周期。
“外滩老市府大楼的修建和招商就是一个典型案例。”姚志勇说。
“老市府大楼长期使用，内部产权非常混杂，对保护非常不利。我们接手该项目的时候，现场建筑比较杂乱，不同时期的加建对整个街坊的风貌带来严重影响。大楼承载的功能也与之不匹配。”外滩投资集团副总裁、外滩老建筑公司总经理朱亦锋对《中国经济周刊》记者回忆，当时除了部分委办局在此办公，还有一些个体商贩和零星企业办公以及42户居民居住。居民要求改造的呼声比较强烈。
姚志勇说：“在该案例中，项目方以征收腾空、产权归集为起点，进而获取土地与不动产，开展后续工作；组织讨论会、专家会、汇报会等反复论证；采用激光点云扫描整幢大楼，建立数据库，确保设计基准图纸准确无误。”
姚志勇分析道，老市府大楼是外滩“第二立面”城市更新的重要项目之一。今后，这片区域141幢风格迥异、历史悠久的老大楼将陆续完成修缮，延续历史文脉、保护历史建筑、重现历史风貌。未来外滩区域将通过焕新外滩形象，打造上海具有标志性的世界级金融文化中央活动区。这里将成为金融商务中心、国际合作交流开放窗口、高品质公共活动中心和塔尖创新要素汇集高地。
责编 | 杨琳
