“双节”上海楼市分化显著：新盘人气火爆，二手房市场仍处博弈阶段
华夏时报
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龙湖青云阙售楼处 李贝贝/摄
今年中秋、国庆“双节”期间，上海多个楼盘进行了认筹、认购，并以丰富多样的促销活动吸引购房者。《华夏时报》记者实地走访发现，“双节”期间，上海新房市场整体表现较佳，一些热门楼盘人气颇为火爆，再现“金九银十”盛况。据中原地产于10月7日早上公布的数据，假期上海新建商品住宅成交面积为10.33万平米，而去年国庆长假沪新房成交量为4万平米。
二手房市场方面，挂牌量、带看量和成交量也均明显提升。浦东三林一家链家门店店长告诉记者，“双节”期间，每天都有二三十组带看，且“有带看就有成交”。
“从以往经验来看，假期成交为正常水平的一半到三分之一，所以仅假期的数据表现来看，属于正常范畴内。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，目前第9批房源已经公布，为后续成交做足铺垫，已有10个项目进入认筹状态，并且3个楼盘已经触发积分，“说明市场还有潜力可挖”，10月份成交出现跳水的概率不高。
不过，“分化”仍是市场的一大特征。卢文曦建议，“今年剩下的三个月有些项目需要加快’以价换量’步伐，否则项目的去化就会有压力。”
第八批次还有多个项目正在火热开盘，上海第九批次房源就已赶在中秋、国庆“黄金周”之前加入竞争赛道。9月24日，上海市房地产交易中心处公告显示，今年第九批次新房以集中批量供应的方式推出房源，涉及29个项目、共计7205套。
其中，由绿城开发的前滩百合园为本批次备案价最高的房源，备案均价13.38万元/平米，仅推出57套房源，建筑面积覆盖158—409平米；前滩润璟此次备案均价13万元/平米，较首期房源的11.7万元/平米上涨了近1.3万元/平米。该批次将推售171套65—304平米的房源，备案均价位居九批次新盘第二。同时，第九批次新盘中，静安天悦、中海海上和集、浦开摩登江南的备案均价也超过10万元。
作为供应主力的五大新城，嘉定、奉贤、松江和青浦等外环外区域的总计房源达到5023套。其中嘉定推出6个项目，分别是金地嘉峰汇、龙湖青云阙、理想之地、象屿路劲都汇云境、金地嘉境及象屿同进虹桥嘉悦府。
9月28日—10月6日“双节”期间，第九批次新盘中，前滩百合园、华润前滩润璟二期、金地嘉峰汇、中建万科理想之地等多个新盘及时启动了认筹、认购活动，部分项目还举行了极具吸引力的促销举措。
“假期情况还可以，到今天中午12点，大筹（认筹）就要正式结束了，后面就只有少量房源可以做小筹了。”10月4日午间，《华夏时报》记者来到位于青浦区的祥源溪悦项目售楼处。据悉，该项目二期产品于9月30日—10月4日进行认购，期间还举办了“网红售楼处’趣打卡’，赢取万元缤纷好礼”活动，奖品从文创用品到洗衣机、冰箱不等。
祥源溪悦样板间 李贝贝/摄
从看房情况来看，尽管接近午饭时间购房者不算多，但售楼处一直有置业者前来咨询或直接认筹。置业顾问介绍说，尽管国庆假期很多市民选择出游，但相对来说项目成交情况较为客观，“成交量是之前的5、6倍吧”。
毗邻祥源溪悦，新黄浦·江南里项目尽管仍处续销阶段，但已接近售罄。置业顾问介绍说，6月底开盘以来，目前项目住宅产品接近销售完毕，联排别墅房源仅剩余6套，近期将公开别墅样板间。
10月5日下午，记者在位于嘉定江桥板块的龙湖青云阙售楼处看到，项目沙盘处挤满了购房者，洽谈区、样板间的购房者也是人头攒动。置业顾问透露，该项目将在10月10日正式启动认购。从最近几天的情况来看，项目来访量可以说相当可观，作为改善型新盘，“‘认房不认贷’带来的效果还是很明显的”。
今年9月底，绿城同时公布了沁兰园、留香园、春晓园三大上海新盘。10月5日下午，在闵行区莘庄某商场门口，绿城沁兰园不足20平米的展厅内挤满了前来咨询的购房者。记者在展厅内停留了约20分钟，前来咨询的购房者就有5组。置业顾问表示，该项目将在11月—12月期间进行正式的认筹、认购，不过这几天前来了解情况的购房者非常多。
绿城沁蘭园城市展厅 李贝贝/摄
相比新房市场，假期中的上海二手房市场人气也有所提升。在浦东三林，一名带看的链家中介告诉记者，“双节”期间，二手房的带看热度超出预期。记者在其推荐的2套房源看到，每套房源均有其他买家被同时带看。
有中介则向记者透露，“近期每天差不多有20—30组带看”。至于成交状况，“有带看就有成交”。
“市场情况还是不错的，现在不少房东已经提价了。”该中介直言：“二季度跟七八月的确不怎么样，新政后的市场明显好转。你可以看看近期成交的价格，对比几个月前已经回升了，有预算的话还是建议及早下手。”不过，记者在贝壳app看到，该小区上一套成交的住宅房源还是在今年8月底，其单价处于年内平均水平。
新房市场回暖但冷热不均
根据中原地产的统计数据，“双节”期间，青浦区全区成交面积达到5.03万平米；松江区成交面积为1.28万平米，排名第二。从成交前十榜单来看，中高端产品表现较为突出。排名第一的项目为青浦徐泾的华发蟠龙四季，成交4.67万平方米，403套。“这和政策导向较为一致，‘认房不认贷’对置换型买家较为友好，释放此类产品的需求。”卢文曦认为。
另据中指研究院统计，中秋国庆假期，上海共成交624套新房。“由于出游影响，同比下降25.4%”，中指研究院上海数据总经理张文静表示。
在此之前，9月以来，上海楼市暖风频吹，“认房不认贷”官宣落地、存量房贷利率如期下调、临港定点放松限购、公积金贷款期限延长等多个利好政策提振了市场信心，被公认为购房者提供了一个难得的置业窗口期，上海楼市亦明显回暖。
以上海新房市场为例。中指研究院数据显示，9月上海二手商品房成交17498套，日均583套，环比增长12.8%，成交量回暖。陈文静强调，9月新房项目平均认购率为128%。新房二手房价格“倒挂”明显，地铁盘，规划利好，学区有期待的楼盘是目前热门楼盘的主要特征。
另据克而瑞研究中心的统计数据，重点30城9月供应环比上升17%，成交环比微增3%；一线城市9月整体成交212万平米，环比上升16%。其中上海“认房不认贷”落地加之供应回升带动成交如期放量，环比上升15%。
但需要注意的是，市场的分化依然十分明显：在部分热门盘认购率超400%、甚至“日光”的同时，没能获得购房者青睐的上海新盘同样不在少数；而在二手房市场，房东和买家之间的博弈依然激烈。受政策利好影响，房东信心逐渐修复，大幅降价出让的情况已不再常见。但与此同时，持币待购的买家心态依旧谨慎，轻易不愿出手。
卢文曦分析称，从今年国庆假期上海楼市的情况来看，目前消费者普遍预期房地产市场会比较平稳，买房意愿不是特别急切。卢文曦谨慎指出，“分化”仍是市场的一大特征，建议“今年剩下的三个月有些项目需要加快’以价换量’步伐，否则项目的去化就会有压力”。
易居研究院研究总监严跃进也表示，各地在十月份促销的关键阶段，继续在政策方面做释放，意在促进四季度交易市场的活跃。“预计后续有更多城市在行政、金融和财税方面都会有各类持续放松的动作，以积极提振十月份的销售行情。”严跃进判断。
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