从“住有所居”迈向“住有宜居” 上海浦东住房保障项目一线观察

上证报中国证券网讯（曾庆怡 记者 刘雪）在上海这座超大城市，安居宜居是人们的殷殷期盼，尤其对于青年人群和新市民群体而言，需求更为迫切。

安居宜居如何被保障？上海浦东新区的住房保障相关项目建设到何阶段？近日，上海证券报记者走进浦东新区多个住房保障项目，揭秘以“市场化方式做功能性工作”的“浦发方案”。

“懂你的友好型社区”

“还记得你说家是唯一的城堡，随着稻香河流继续奔跑……”台上是深情吟唱的乐队，台下是随心摇曳的荧光棒，和着观众的浅吟，悠悠乐声在舞台上空荡漾，秋日的傍晚更添几分温情。

这是中秋节前，浦发有家·唐镇社区举办的秋季露天音乐晚会上的一幕。

由上海浦东发展集团开发建造、其全资子公司上海浦发有家房屋租赁有限公司负责运营管理的浦发有家·唐镇社区，是浦东新区的区属国企中建设运营的单体体量最大的租赁社区。

在一家大型金融企业工作的雨晴（化名）便是浦发有家·唐镇社区的一位新住户。她告诉上证报记者，在5月交定金后，自己7月便可以搬入。“当时是同事分享的租房信息，了解后发现小区环境比较安全，并且环境新且整洁。这里距离我上班的地方不到2公里，通勤也很方便。最终我租住的是29平方米的公寓，独门独户能够拥有自己的专属空间。”

雨晴租住的29平方米户型来自浦发有家·唐镇社区的长租公寓。浦发有家·唐镇社区负责人谈夏珍告诉上证报记者，浦发有家·唐镇社区项目合计14栋楼，共提供3256套租赁住房，配有1700余个地下停车位。14栋楼中有4栋楼为服务式公寓，10栋楼为长租公寓，共计2732套的长租公寓拥有29平方米和56平方米两个户型。整个项目的占地面积约13777平米，容积率1.7，绿化率35%，总建筑面积约20万平方米，其中地上建筑面积约13万平方米、地下建筑面积约7万平方米。

“该项目自5月1日开始蓄客，6月15日正式开业。截至9月17日，合同签约超过860套，以年轻人为主。作为一个新的社区，我们希望在中秋节前以露天音乐会等社区活动为粘合剂，建立起与租客沟通的桥梁和平台，增加彼此的信任度。”谈夏珍说。

据不动产领域数字化服务平台克而瑞发布的《2023年第三季度上海租赁住房运营效能测评—R4租赁社区入市运营测评》，针对上海近一年内入市的R4（四类居住用地）项目，从运营规模、拓客难度、优惠措施等16个维度开展的测评显示，浦发有家·唐镇社区项目位列第二。

事实上，浦发有家·唐镇社区项目只是保障性租赁住房项目的缩影。

乒乓球桌、跑道、舞蹈室、健身房、瑜伽室、自习室……走进浦发有家·康涵社区，多个功能区渐次铺展在记者眼前。

浦发有家·康涵社区负责人邹超向记者介绍，截至9月28日，项目的整盘出租率已达91.8%，在住人数为2336人。

浦发房管租赁管理部经理许括表示，为了满足住户的多元需求，浦发有家系列社区定期举办形式多样的社群活动来增进住户之间的交流。记者留意到，在浦发有家·康涵社区社群活动铺排计划表上，活动主题涵盖了狼人杀、宠物、烘焙、瑜伽、露营、篮球、塔罗牌、电子竞技等类型。

“浦发有家的理念是做‘懂你的友好型社区’。我们在充分调研了解青年人的需求后，为都市新青年提供温馨、舒适的安居环境，积极践行‘浦发出品，必属精品’的理念，助力解决浦东青年人才安居工作。租客的租期到了之后只要仍满足申请条件便可以一直续租，没有租住年限限制。”上海浦东发展集团房屋管理有限公司副总经理谢俊对上证报记者说。

保障性租赁住房通常为70平方米以下的小户型住房，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。记者在走访中了解到，大力发展保障性租赁住房，切实解决大城市新市民、青年人住房困难问题，是上海引导人才集聚、提升城市竞争力和软实力的重要举措。但多位受访者表示，公众对于保障性租赁住房的了解并不如公租房多，目前市场中存在着一定程度的信息差。

解决公租房人才安居的“浦发方案”

2021年6月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计——我国住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

上海浦东发展集团房屋管理有限公司旗下公租房公司经租运营部经理朱宏良介绍，浦东公租房历年供应总量达10857套（其中公租房10082套，廉租房775套），累计为3万余户人才家庭解决阶段性住房困难。目前公租房的住户中学历为本科以上的占比86%，年龄在40岁以下的占比达92%。但需要注意的是，当前轮候选房排队人数为18651人，供需存在较大缺口。

为缓解公租房供需矛盾，浦东公租房公司从项目自建、房源转换、平台联动等多方面入手，积极探索渠道创新和模式创新，推动保障能力持续增效。

上海浦东发展集团房屋管理有限公司总经理毕舜伟介绍，在房源筹措供应方面，公司通过新建、配建、收购、代理经租等多种方式，筹集房源78.45万平方米，13829套，分布在浦东新区25个街镇。历年累计供应房源67.59万平方米，10857套，房屋出租率为95%，大部分楼盘处于满租状态。

以浦东新区首个自建公租房项目浦东民邸·艾东苑为例，该小区2014年6月对外供应，总建筑面积29429.23平方米，绿地率30%，机动车停车位142个，非机动车停车位544个。其中公租房建筑面积21968.07平方米，房屋419套，出租均价79元/月/平方米。

上海浦东发展集团房屋管理有限公司副总经理何俊向上证报记者表示，存量房源的租金价格每年会评估一次，维持在市场价的八折左右。“公租房实行押一付三。此外我们还和银行合作，对于信用指数达到要求的住户，实行免押金。”

产品更多元 服务更丰富 我国加快建设住房保障体系

值得注意的是，公租房和保租房的承租对象在公共服务方面的核心需求也得到了相应保障。

2022年8月，上海市房屋管理局对市政协十三届五次会议第0167号提案的答复显示，在落实国家支持政策12项的基础上，上海还增加支持政策3项：一是支持引导中央在沪企业，市、区国企和机关、事业单位，在符合规划前提下，通过多种方式建设供应保障性租赁住房，对参与保障性租赁住房建设的国企，有针对性地优化考核评价机制，进一步发挥好国企的主力军作用；二是落实保障性租赁住房承租家庭的未成年子女就地享受义务教育等基本公共服务；三是将保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理、社区管理服务和物业服务范围。

记者留意到，为进一步保障人才的住房需求，当前供给产品类型也愈发多元。据悉，除了有满足青年人才需求的小户型，还有针对高层次人才的酒店式公寓、面向多子女家庭的大户型保租房。

在集聚浦东新区科技创新创业人才的张江科学城，张江纳仕国际社区项目分三期建设分别定位为面向年轻白领、高阶白领等打造的中高端居住社区、面向科学家、企业家及其核心团队居住的高端居住社区和以小户型为主，定位为面向海内外青年人才的开放、融合、共享的活力成长社区。

上海浦东开发（集团）有限公司推出的保障房项目慧智仁恒派国际社区对三房户型的申请条件中要求，三房只有家庭可申请，且需2个小孩，针对性地满足多孩家庭的居住诉求。

不仅上海，全国多地正在加快完善住房保障体系。甘肃、陕西、贵州、云南、河南等地文件明确，应按照不低于商品住宅总建筑面积5%的比例配建公共租赁住房。

2023年9月12日，住房城乡建设部表示，今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%，各地筹集建设进度不断加快。从全国看，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。

按照住房城乡建设部的安排，未来将继续鼓励各地在产业园区或城市建设重点片区建设保障性租赁住房，鼓励在轨道交通站点周边建设保障性租赁住房，鼓励利用闲置商业办公楼等建设保障性租赁住房，多措并举扩大保障性租赁住房供给。

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