深圳第二弹 越秀地产潮樾府“限价与倒挂”成色

观点网 通过招拍挂途径完成首进鹏城两年后，在备受深圳人关注的“企鹅岛”旁，越秀在深圳的第二盘不但来了，首开还接近“日光”。

5月28日，越秀地产于公众号中透露了位于宝安碧海的越秀潮樾府开盘结果，项目首批178套住宅，录得销售去化96%，揽金11.6亿元。

据观点新媒体观察，首开去化96%的成绩，已成为今年开年来深圳西部去化较好的项目之一。

但热销的背后，离不开“限价盘”带来的价格倒挂助力。

深圳房地产信息平台显示，越秀潮樾府于今年5月20日获批预售，首推178套住宅，位于1栋一单元。此次推出的房源面积均约为93平米，备案均价约7.21万元每平，单价区间在6.6万元-7.6万元每平米之间，总价最低614万元，最高到704万每套。

值得注意的是，该盘在上市前就有着“前海三房”、“一线海景”、“限价新房”、“企鹅岛旁”等等在内的诸多标签，而在这些标签的一项亦或者多项加持下，也助力了该盘在首开就完成去化9.6成，接近“日光”的成绩。

观点新媒体了解到，潮樾府项目地块来自于去年深圳二批供地的A104-0147地块。彼时，越秀地产分别以19.14亿元及竞配建面积10060平方米和21.96亿元及竞配建面积12120平方米，竞得宝安新安街道A003-0434宗地和西乡街道A104-0147宗地。

近年来，深圳宝安中心区、西乡碧海片区楼盘“上新”备受关注，而越秀地产此番入局，不但完成了对深圳核心板块的落位，也是自身时隔3年后的再次落子鹏城。

在拿地之初，该司还曾对外表示：“新获土地将进一步夯实越秀地产在大湾区市场的布局优势，加速布局大湾区的前进步伐。”

潮樾府作为越秀地产在深圳的第二个入市项目，其178套房源在认筹阶段便收获490组登记，最后完成冻资入围319组，冻资入围比为1：1.79，一举成为深圳2023年认筹率最高的新房项目。

市场人士指出，潮樾府的认筹热度跟公布的预售价格与周边项目之间存在的倒挂红利有着密不可分的关系，其次最低614万即可入驻深圳海岸线的标签也很赚眼球。

据悉，根据A104-0147宗地规划，地块面积约1.68万平方米，规定建筑面积6.72万平方米，其中住宅6.07万平方米，需自持租赁面积1.21万平方米。此外，该地块普通商品住房地块平均销售价格不高于7.433万元每平方米

从潮樾府户型规划上看，以建面93-130平方米3-4房为主，本次推出1栋一单元具有海景属性，但临近沿江高速、金湾大道以及宝安机场，噪音影响相对较大。

而该项目首开备案价不仅低于原先的地块限价超过2200元每平方米,至7.21万元每平方米，其与周边二手房的8-9万元每平方米均价也存在着倒挂红利。

“在保交付的大背景下，客户也倾向选择国资背景的开发商，加之上项目的倒挂空间，越秀潮樾府的较好去化也在意料之中。”市场人士如是认为。

据观点新媒体观察，越秀地产与其他进军深圳市场的外来房企一样，落子之后似乎都遭遇了“水土不服”的情况。

2019年6月，越秀地产竞得该批次深圳供地“地王”地块，达成首进鹏城的目标。彼时，该司以最高限价59.08亿元及配建19610平方米人才房竞得尖岗山豪宅片区。

对于进入深圳，越秀的脚步迈得远比市场想象中快。

2020年9月26日，越秀和樾府开盘，该项目入市时尖岗山片区已许久没有新盘推出，但不占优势的备案价格、区位以及市场情绪，都导致了项目首开去化162套，去化比仅59.12%。

虽然首开达到接近6成的去化成绩并不差，但这是在当时深圳楼市行情较为火热的背景下达成的，彼时近一年来深圳打新几乎均是售罄的开盘节奏，59%去化的确略显落差。

同年11月，越秀地产继续加推二期，相比于一期的274套房源，二期数量更多，达450套。在当时深圳刚需已经被消耗殆尽，而投资客也转向存在价格明显倒挂的新盘时，和樾府二期首日开盘去化率甚至不如一期。

据观点新媒体了解，和樾府二期450套房源，首日去化156套，去化率下滑至34.66%。截至目前，根据深房信数据显示，该项目在经历了2次推售以及2年半消化之后，目前已完成清盘，已无在售房源。

总的来看，越秀尖岗山和樾府作为进深“赶考”的第一份“答卷”，或许不大完美，但也最终完成项目整体去化的目标。

而宝安潮樾府在新盘内卷、需求疲软及市场被可售型人才房分流之下，仍取得首开抵近“日光”的成绩，难得可贵。

“过江龙”越秀似乎已经走出在深圳的水土不服，颇有准备在鹏城大干一场的架势。

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