上海首批R4六年流转 徐汇田林社区的绿地、建信与魔方角色
该项目地块早于2018年就已经出让，但耗时近六年才正式面世。又是如何从一个面临困境的在建工程，蜕变为建信与魔方合作的长租公寓？
观点网 随着住房租赁赛道玩家的增多，玩法也开始五花八门。在这个长周期、慢回报行业，如何提高资金利用效率、将收益最大化，是无可避免的话题。
于是，在不断提升产品力的同时，打通金融闭环的重要性更加凸显。
此前，建信建融家园租赁住房REITs申报上市，让建行旗下的住房租赁业务收获更多关注。
近日，建信住租·魔方田林社区举办启幕仪式。该项目由建信住房租赁基金收购并改造，由魔方生活服务集团管理运营，也是建信住房租赁基金在上海展业落地的第一个R4保租房旗舰项目。
项目坐落于徐汇区中西部田林板块，是徐汇区内环外发展最早的板块之一，也是上海市中心的成熟居住区。北接徐家汇，西靠漕河泾开发区，繁华的商业业态以及知名互联网、高新技术企业也为田林板块带来了巨大的人口红利以及高端租住需求。
项目共推出514间房源，以一居室和两居室为主，并迎合青年客群需求，设置了宠物友好房型。此外，项目还有近千平方米公区，通过开放式的过厅将公区划分为美食、休闲和娱乐的多功能空间，包含休闲餐吧、阳光沙龙区、瑜伽健身房、桌球区等。
除了这些项目设施与服务外，更值得关注的点在于，这是徐汇区首批R4地块以及上海第一个实现市场化转让的R4项目。
该项目地块早于2018年就已经出让，但耗时近六年才正式面世。又是如何从一个面临困境的在建工程，蜕变为建信与魔方合作的长租公寓？
流转
观点新媒体查阅历史资料获悉，建信住租·魔方田林社区地址为上海市徐汇区漕溪路258弄27号，对应地块是田林街道244-13地块租赁住房项目。
2017年，上海市政府在供地计划中单列“租赁住房”用地性质（R4），可建设项目类型有职工或学生居住的宿舍或单身公寓、人才公寓、公共租赁房、全持有的市场化租赁住房等。
正值上海市加快培育和发展住房租赁市场，田林社区S030402单元244街坊规划作出调整。2018年8月公示的相关文件显示，244-13、14B、19地块的用地性质为四类住宅组团用地(Rr4)，具体作社会租赁房，住宅套数分别不小于514套、721套、1235套。
同年11月13日，上海绿地商业（集团）有限公司以底价2.31亿元竞得田林街道244-13地块，成交楼板价10080元/平，可提供住房514套。
该地块要求，租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营；由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为，租约原则不超过6年。
田林街道的同一时期供应的另外两幅租赁住宅用地，稍早于244-13号地块出让。
其中，244-14B地块由上海徐房（集团）有限公司竞得，成交价3.23亿元；244-19地块由上海仪电（集团）竞得，成交价5.51亿元。三宗地块总建筑面积约10.96万平方米，总成交11.04亿元，规划住房套数下限总数2470套。
而绿地商业还曾于2019年5月就田林街道244-13地块进行工程施工招标，招标业主为众智（上海）公寓管理有限公司。
企查查显示，众智公寓管理成立于2018年10月，发起人为上海绿地商业(集团)有限公司。
历史信息来看，众智公寓管理于2019年7月取得地块的建筑工程施工许可；2020年2月获得建筑物名称审批，许可内容为“铂派公寓”。
但在2021年6月，该公司获得上海市住房和城乡建设管理委员会发出的行政处罚。
据称，众智公寓管理在徐汇区田林街道244-13地块租赁住房项目存在施工图设计文件未经审查合格，擅自施工的行为。由此，众智公寓管理陆续新增多宗开庭公告，主要案由均为合同纠纷。
这一情况直至2022年12月才有所好转，也就是绿地退出、建信入主之后。
据企查查信息，目前众智公寓管理由建信住房租赁基金（有限合伙）持股99.99%，建信住房租赁私募基金管理有限公司持股0.01%，认缴出资日期为2022年12月21日。
2023年10月末，田林街道244-13地块租赁住房项目获得建设工程竣工验收备案，曾经面临困境的在建工程也正式迎来新生。
依旧偏爱大本营
回顾整个项目的历史，建信住房租赁基金（有限合伙）发挥着重要作用。
2022年9月，建行宣布出资设立全国首个住房租赁基金，总规模300亿元人民币，其中建设银行认缴299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴0.01亿元。11月8日，该住房租赁基金正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。
建行表示，基金的定位及投向为，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。
彼时，建设银行董事长田国立表示，建行以此次基金试点为契机，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs上市为一体的全方位住房金融服务体系。
从时间上来看，入主众智公寓管理公司，接盘田林街道244-13地块铂派公寓项目，也正是在该基金成立后不久。
基金的公开动态并不多，首次公开收购已经是去年3月，以1.31亿元从景瑞控股手中购入上海徐汇区悦樘公寓，项目总建筑面积3360.77平方米。
数据显示，截至2023年第三季度末，建信住房租赁基金（有限合伙）投资项目22个，资产规模92.1亿元，投资规模57.64亿元。公司类住房租赁贷款余额3172.45亿元，较上年末增加750.53亿元。支持住房租赁企业超1600家、保障性租赁住房项目超650个。
截至2023年底，建信住房租赁基金在全国布局11座城市，提供超两万间租住房源。短短一年时间，以基金获取存量资产，再加以盘活改造为租赁住房，建行在住房租赁业务上的布局脚步渐密。
今年初，也有消息称空置超六年的上海虹口轻工大厦将由建信联合睿星资本Greystar接盘，但到目前为止还未有公开定论。
另一方面，市场对建行租房租赁业务的关注大多还是起源于建信建融家园租赁住房REITs。该产品以建信基金为基金管理人，建信住房为运营管理统筹机构，将北京、上海、苏州持有的三个保租房项目作为基础资产，这些项目均是通过市场化方式盘活的存量资产。
因其底层资产并非来源于单一城市，也有望成为业内首单多元化城市保租房REIT。
建信住房服务有限责任公司作为基金的发起方，其创建时间要更早于建信住房租赁基金。该公司成立于2018年3月，是中国建设银行集团的子公司，也是建行住房租赁战略的重要桥梁和载体之一。
2019年4月，魔方分别与建信住房服务有限责任公司的全资子公司上海建信住房服务有限责任公司，以及四川橙森科技发展有限公司、四川新港联行股份有限公司、上海金都投资集团有限公司、东冠资产管理有限公司等举行了战略合作签约仪式。
魔方将与多个金融或实业主体，在上海、成都、长沙、重庆、昆明、西宁等地共同发展公寓运营项目。
此次正式启幕的建信住租·魔方田林社区，或许也是那时合作的延续。
