北京三环，打破楼市「不可能三角」
文/子木团队
01
前段时间，电影《学爸》上映，不少人看完以后第一感受都是：
真实。
剧中，黄渤饰演的单亲爸爸“雷大力”，因为一个幼升小名额，不惜和他人假结婚，掏出全部身家购买“凶宅”学区房……面对外人置疑时，说了一句：
爸可以输，娃必须赢。
这句话也说出了很多家长的辛酸，而电影本身则揭露了一个残酷的真相：
一线城市家庭，孩子教育之路上最大的阻碍，就是一套学区房。
即使在北京这样人才集中、名校云集的城市，优质的教育资源也是有限的。
东城、西城、海淀三区，是北京教育资源最集中的区域，但受制于土地供应，想买学区房只能买旧，无法买新。
不少家长只好放弃3环外大房子，挤进东、西城区的“老破小”，为了小孩的教育，牺牲一家人的居住品质。
在过去，这是一种无奈的选择。
多数学区房身上都存在一个“不可能三角”，即高性价比、强学区、居住舒适之间，要么花更高的代价，要么得牺牲居住品质。
不过家长和家长之间选择也有分化，像北京楼市中有这么一类客群，我用“高知一代”来形容他们。
这群人是新式家长，本身接受了良好的教育，并得益于教育，成了时代精英，他们深知教育的重要性，也希望自己的孩子同样可以享有良好的教育资源。
和一些盲目牺牲居住品质的家长不同，这群人会在学区和居住之间寻求最佳平衡，最大限度去打破不可能三角。
但放眼北京楼市，以东、西、海现状来看，这个不可能三角难以打破，除非门槛抬升到几千个W。
比如在西城，能够拥有德胜顶级学区，以及较新小区里80㎡左右的三居室，上车门槛至少需要2000个W。
最近几年，随着北京教育均衡化改革逐渐深入，朝阳、丰台等北京曾经的教育第二梯队，师资力量不断充沛，教学质量不断提升。
这个不可能三角正在被打破，“品质生活”“学区功能”与“性价比”之间，有了三向满足的机会，值得大家关注。
02
7月26日，北京丰台区教委复函，关于北京南三环中轴“大红门地区”的教育配套情况，确认北京十二中将落子大红门，成立九年一贯制“佟麟阁学校”。
中海旗下藏峰系住宅项目——和瑞叁號院，也将纳入以上学校的入学范围。
这意味着，北京“高知一代”，打破“不可能三角”的机会，终于来了。
为什么这么说呢？
第一，学校的硬实力够强。
北京十二中的高考平均成绩，常年排在全北京榜单前二十，放在丰台更是常年第一。
2019年北京理科状元就是来自十二中，那年十二中出了23个清北生，轰动了整个北京家长圈，而最近几年，学校更是保持着近乎百分百的一本率。
在不少北京家长的眼中，只要孩子努力进入十二中，基本上代表着：
一只脚迈入了重点大学的校门。
公告中的佟麟阁学校，将由十二中直接办学，这意味它将拥有和十二中一样优质的教育体系，享有同等教育资源。
其实家长们都明白，选择名校，就是为了它的教学体系、底蕴和师资力量。
尤其是小学阶段，正是孩子打基础的时候，学校管得严不严，老师教得好不好，非常关键。
而丰台优质学校的传统，就是教学管理严格。加上“佟麟阁学校”将直接承接十二中的办学经营和师资力量，这一点上足以让家长放心。
第二，升学有优势。
选择名校的最终目标，还是升学。
一般北京户籍家长，选择北京东、西、海、朝学区的“牛小”，基本是想通过直升（小学部直升初中）上一个好的初中，为中考做准备。
但是东、西、海、朝学区，京籍生源实在是太多了，大部分学校都有直升比例限制，比如民族小学，对口的初中交大附中就只有40%直升比例，也就是说：
即便你的孩子小学上了“牛小”，也不一定能直升好的初中，甚至因为学区派位机制，不能入学排名靠前的初中。
但是在佟麟阁学校的学区内：
一方面，因为丰台区非京籍人口，占全区常住人口比例为32%，远高于东、西城20%左右的占比，这意味着：
京籍家庭，在佟麟阁学校小学部上学，直升其初中部的可能性更高。
而且，历年北京十二中的高中部里，分校生源、办学生源比例都超过50%。那么在十二中办学的学校上初中，未来进入本部的高中部，可能性也更高。
另一方面，即使没有直升，还可以走公校寄宿的路子。
因为有丰台学籍，公校寄宿是有像：丰台二中、北京市第十八中学、北京市第十中学，这样丰台前几名的学校可选，对于孩子来说，可能比去东、西、海、朝的垫底学区上学，更容易出成绩。
这样来看，如果没有绝对把握进入东、西、海、朝的优质学区，选择佟麟阁学校的学区，对孩子的升学未来而言，更有确定性，下限更高。
第三，由十二中办学的佟麟阁学校，学区房的性价比更高。
比如和北京十二中齐名的朝阳外国语，学区对应的慧忠里、卧龙等小区，都是20多年以前的小区。
而且这些小区平均房价，都在13万/㎡左右，也基本上没有80平方米以下的小户型可以选择，那么上车这样一套设计古早，设施陈旧的学区房：
至少需要1000万元的预算。
但仔细想想，这1000万，可能有一半以上，只是为孩子的学区名额而付费。
佟麟阁学校复批后，同样1000万左右的预算，选择和瑞叁號院，“高知一代”们将拥有：
北京南三环中轴大红门地区便捷的生活、交通配套+中海央企背书的高端住宅品质+中海自持的高端物业服务+北京top学校学区=性价比
和瑞叁號院区位图
轻松实现学区房价格和价值的平衡。
03
其实在学区利好出现之前，中海和瑞叁號院，就已经被北京高净值人群所青睐了。
去年12月18日，和瑞叁號院首次开盘，当天推售房源几近售空，不到一个月，总销售额已达约20亿元。
要知道当时的北京楼市正处于历史“冰点”，而且上车中海和瑞叁號院的门槛近千万，并不算低。
北京高净值人群，用真金白银给项目投票，一方面是看好上文已经提及的，项目在区位、交通、商业配套等配套方面的均好性。
另一方面，则是看重中海对高端人居独特的理解：
有意义的高端。
其实在北京这样的一线城市，商品房开发历史悠久，消费者购买力在线，头部开发商对于住宅高端品质的探索，已经相当深入了，像什么：
艺术立面，园林式小区景观打造，酒店式大堂，管家级高端物业服务……
这些要素，和瑞叁號院也有。
但作为中海高端住宅系列“藏峰系”的第四次落子，中海显然不满足于高端要素的简单累加。而是谋求，在消费者需求之上，将素材有机的结合起来，实现：
“高端”“实用”“价格”一次三向满足。
比如在外立面打造上，和瑞叁號院采用了“大国中轴”的设计理念，将独特的“中式高端”审美融入其中。
整体外立面以中轴对称之势铺开，加上顶端的中式重檐飞挑。
一方面，展现出一种皇家宫廷的庄重感，对称平衡的古典高端之美。另一方面，通过这种立面结构设计，加大了采光面积，让居住其中的每一户家庭，充分享受阳光通透的生活。
既有格调，又不失实用。
和瑞叁號院效果图
进入小区内部，以场地中央为核心，向南北衍生出两条轴线——“礼轴”和“乐轴”，横亘小区两端，奠定整体空间的秩序感。
一座座根据场地自然条件布局的中式风情亭台院落，点缀在双轴左右，又形成了一种空间的合围感。
漫步其间，既有“采菊东篱下”的自然洒脱，又不失“庄重如峨弁”的庄严雅致。
和瑞叁號院效果图
在户型设计方面，和瑞叁號院不但使用了当下北京高端住宅市场最喜欢的“品字形”房屋布局，还融入了设计师对于人与空间互动的思考：
与家人互动最多的空间，其实是餐厅。
此次中海和瑞叁號院，无论是108㎡的三居，还是163㎡的四居户型，整体设计上都给予餐厅了更多的尊重，让每位业主在与家人在一起时，都拥有更宽阔的互动空间。
和瑞叁號院效果图
更重要的是，通过对户型空间的把控，和瑞叁號院将全户型整体得房率，控制在了85%—90%之间。
相比于其他北京高端住宅，普遍80%左右的得房率，无疑是将项目的实用性再度拉高。
如今，随着学区利好的加入，项目的均好性，已然再上了一个台阶。 对北京高知一代而言，更是达成了“高端品质活”“学区功能”的平衡。
04
最近几年，国家教育均衡化改革的步伐日益加快，包括北京在内的一、二线城市，多校划片，教师轮岗等，被称为“史上最狠”的学区房政策纷纷试点出台。有很多读者在后台询问：
学区房会因此消失吗？
我认为基本不可能，学区房的本质，是“就近入学”基本方针，是优质教育资源的稀缺局面，背后更是由中国教育制度和选拔制度做支撑。
决定性的因素不改变，学区房的概念始终难以动摇。
但可以肯定的是，随着国家教育均衡化改革深入，那些被部分人捧上神坛，被市场妖魔化的学区房，会逐步退出历史的舞台。
国家在进步，人们的生活水平和物质文化需求在革新，学区房概念虽不会消失，但会在此基础上不断蝶变。
而随着时间发展，越来越多的家长也会像“高知一代”看到这种变化，追寻这种变化。像和瑞叁號院这样，能够实现“学区功能”和“人居追求”双向满足的学区房，终将成为主流。
楼市的「不可能三角」，终于有可能被打破。
