监管资金被抽离 上海滨江一品苑陷停贷风波

停贷告知书。图片来源：购房人

吴若凡 中房报记者 付珊珊 上海报道

一份千字的强制停贷告知书，在上海豪宅项目滨江一品苑逾期交房600多天后，被公开在聚光灯下。

“我们当初因为项目大股东是信达资产，基于对央企的信任，才出手买了这套房子，甚至在项目停工以后，我们依旧充满信心，觉得央企会担负起社会责任。”滨江一品苑购房人张华怎么也想不到，自己花费2500万元购买的房子竟然也“烂尾”了，更让他不能理解的是，项目有央企背书，照样面临收不到房的境地。

2023年8月，中国房地产报记者陆续收到购房者反映，称他们于2021年购买的滨江一品苑项目在长达两年半的建造期后，没有如约交付，目前已经逾期一年半时间，但开发商、项目股东方、工程建设方依旧在相互推诿，导致项目工程度进度缓慢，没有复工迹象。如今和张华有同样遭遇的购房者共计300余户，依旧在等待项目的进展。

《上海市浦东新区“滨江一品苑”业主停贷告知书》中提到的，滨江一品苑项目的两栋商品房应分别于2022年3月12日及12月10日交付。因开发商上海东樱房地产有限公司抽逃房屋预售款导致资金链断裂，商品房建造工程实质性停工已逾一年半。

购房者们在告知书中表示，如果项目在8月31日前还没有拿出明确的交房和相应复工方案，届时全体购房者将暂停向各自贷款银行支付借款本息直至交房日。

不过，一品苑项目负责人曹某（项目开发公司法定代表人）并不认同这一说法。曹某表示，项目并不存在停工的情况，目前只是施工进度没有达到交付要求。项目之所以没有如期交付，主要是因为疫情的关系，导致公司周转出现了困难，无法调集充足资金来进行建设，同时因为和股东方的合作存在一定问题，导致一些融资动作难以展开。一系列问题导致了工程进度没有达到预期进而出现延期交付的情况。

那么，上海滨江一品苑是否已经完全停工呢，究竟是什么原因导致项目延期交付至今呢？需要注意的是，该项目是信达资产以AMC承接不良资产方式承接的项目资产包。项目延期背后，信达资产和项目开发方扮演的角色值得关注。

浦东新区建设和交通委员会对购房人信访的回复。图片来源：购房人

项目停摆 资金被“挪用”

公开资料显示，滨江一品苑项目于2017年1月开始施工建设，后因和总包方存在合同纠纷，项目一度陷入停工。2019年7月，上海建工七建集团有限公司（以下简称“建工七建”）正式成为项目总包方，于当月进场施工，直到2021年12月，建工七建正式发布停工公告。

购房人张华告诉记者，早在2020年，就有部分购房者发现项目施工进展缓慢，遂询问销售情况，得到的答复是：没有问题，可以如期交付。直到2022年2月，项目A栋即将达到规定的交付日期，当年2月25日，购房者们收到了开发商的延期交付通知书。“开发商眼见着瞒不住了，才发的延期通知。”

建工七建发布项目停工通知。图片来源：购房人

据公开资料显示，滨江一品苑项目原名东樱花苑，原系日本开发商上海东樱房地产有限公司（以下简称“上海东樱”）于 1995 年建造的涉外住宅，供日本员工在华租赁使用。

项目位于上海浦东新区内环以内，与陆家嘴金融区相邻。项目由 A、B两栋住宅组成，共计354户。其中A栋于2019年11月取得预售许可证开盘销售，A栋合同约定交房日期为2022年3月12日；B栋于2021年11月开盘销售，合同约定交房日期为 2022 年 12 月 10 日。每套房子的套均总价在2000万元以上，可以说是标准的滨江豪宅。

据天眼查APP显示，此后上海东樱于 2014 年被 Enhanced earning（Hong Kong）limited（以下简称“Enhanced earning”）全资收购，2016 年，法定代表人也由日本籍人士变更为曹某，也是滨江一品苑的项目负责人。

购房者表示，此前因项目开发贷出现问题。2020年6月，中国信达资产管理股份有限公司上海分公司（以下简称“信达上海公司”）以AMC承接不良资产的方式，从上海银行处取得了项目资产包，同时取得项目 A、B 栋房产和地下车库的抵押权。

天眼查APP显示，东樱公司现有股东由芜湖聚信诚兮投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“芜湖聚信”）和 Enhanced earning共同投资组成，其中，芜湖聚信占股 70%，Enhanced earning占股 30%股权。根据股权结构显示，芜湖聚信的控股股东为中国信达资产管理股份有限公司（以下简称“信达资产”），持股比例为86%。

同时，信达上海公司通过芜湖公司控股上海东樱的方式介入，信达资管及其实际控股关联公司信达国际（上海）投资咨询有限公司，三层股权穿透合计持有上海东樱的股权和股权质权超过 90%，并委派信达资产上海公司业务五处副处长郑某为公司董事。而Enhanced Earning （Hong Kong）Limited 的实控方应为上海城利房地产有限公司。

购房者告诉记者，目前，一品苑项目由信达资产通过有限合伙企业间接控制，同时，信达上海公司还控制着项目A栋和B栋的监管账户。

那么，有着监管账户的项目为何延期交付一年半有余，经过调查，购房者们发现，项目停工是由于项目公司挪用了预售资金导致项目资金链断裂，挪走的资金达10亿元。

据购房者回忆，当时在售楼处现场，曾经放置了与项目无关公司的POS 机，POS机的名称被改为“滨江一品苑售楼处”，将购房者购房款通过该POS 机转入了开发商指定的非监管账户，以实现资金“体外循环”。

购房者曾就预售资金监管不当等问题举报至原中国银行保险监督管理委员会上海监管局（以下简称“上海银保监局”）。2022年12月，原上海银保监局在给购房者们的答复书（沪银保监举复2022年第5012号）中称，开发商东樱公司提供的A栋预售合同的账户为一般账户，而非监管账户。

2023年6月，根据原上海银保监会的调查反馈（沪银保监举复2023年第0976号），上海农商银行杨浦支行作为预售资金监管银行，未及时发现开发商通过关联企业擅自收取预售资金的情况，履行资金监管相关约定职责不到位，已责令整改并进行责任追究。

对于销售的资金流向问题，曹某表示，主要用于工程费用的支出，同时，所有进监管账户和没进监管账户的资金，均在同一实控人下的公司名下进行流转调用。

“公司为了确保项目的施工进度，挪用了部分销售款，采用回流的方式来支付工程款，目前为止已经支付了近9亿元的工程款，其中7亿元是通过回流的方式支付的。有相关合同和付款证明。”曹某表示。

购房款进入非监管账户的交易明细。图片来源：购房人

多方利益纠缠 项目难复工

据购房者反映，项目迟迟无法复工的原因，除了资金被开发商东樱公司挪用以外，和信达资产作为大股东没有履行相关义务有密切关系。

购房者王明告诉记者，项目停工的直接原因是信达上海公司对上海东樱公司的财务管控浮于表面，账户监管严重失职所致，如果信达方面对账户实行强监管，则不会给上海东樱公司抽离预售资金的可能。

在项目出现逾期交付后，广大购房者与上海东樱法人代表多次沟通无效后，曾向信达资产上海公司寻求帮助，希望其出面协调和主持“保交楼”工作。

但购房者告诉记者，信达作为东樱公司的大股东，在发现销售资金被挪用后，为保障自身利益，拒绝将后续打入监管账户的购房款用于支付工程费用，导致建工七建在催讨工程款无效的情况下几乎完全停止施工。

让购房者无法接受的是，信达上海公司并不认可自己的大股东身份。

在购房者与信达上海公司的几次沟通中，信达强调其只是以财务投资的人的身份介入到项目，与总包方上海建工七建没有合同关系。关于工程款的问题，应当由项目公司上海东樱自行解决。

购房者王明告诉记者，信达上海公司掌握着项目的付款密钥和剩余资产抵押权，因此，上海东樱无法从其他渠道进行再融资。

与此同时，购房人发现，信达上海公司持续从监管账户上持续抽走借款本息。

购房者王明告诉记者，2023年5月8 日，他们与项目负责人曹某沟通时，对方曾经表示，信达上海公司与开发商在借款协议中约定，房屋预售款进入监管账户后，所得款项只能用于偿付信达的借款本息，不得用于支付工程款，所有工程款必须由上海东樱的母公司支付。

据曹某在和购房人的沟通中表示，滨江一品苑项目销售回款共计 48.5 亿元，其中偿还信达上海公司本金20亿元。从2020年6月到2022年12月支付利息7亿元，上海东樱已偿还信达上海公司本息合计27亿元。

购房人王明告诉记者，这部分资金足够覆盖项目建造成本的3倍。

另购房者们气愤的是，在工程款长期拖欠，已到复工瓶颈和项目生死线之时，信达上海公司仍然从打入监管账户的预售款中优先抽离本息。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣向记者表示，商品房预售管理办法有明确规定，预售资金只能用于项目的开发建设，不得挪作他用。王玉臣表示，即便金融机构和项目公司之前有过相关约定，金融也无权从监管账户转走资金。

“除非项目已经建设完毕，否则监管账户的资金只能用于项目的开发建设，任何机构和个人都不能挪作他用。预售款只能用于支付工程款的规定，严重违反房地产管理法关于商品预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”

王玉臣律师还表示，监管银行没有遵守预售资金监管的相关规定，以及相关监管协议的相关的约定，同样属于违规、违约行为。

2022年9月30日，迫于广大购房者及多方压力之下，信达上海公司批准自监管账户分别向总包和分包支付了拖欠的工程款3000万元和2300万元。

目前，东樱公司和总包方建工七建工程款纠纷依旧未能得到解决，王明告诉记者，目前上海七建已陆续撤离施工机械，仅分包内装工程尚在零星施工。

8月16日，记者来到滨江一品苑项目施工现场，门口保安告诉记者，目前项目有30余名工人在进行施工作业。

就施工等相关问题，记者致电建工七建滨江一品苑项目负责人，对方表示，自今年3月份项目复工以来，公司一直在进行施工作业，最多时有100多工人在现场，目前施工现场有四十多名工人，该负责人表示，接下来工人会陆续撤场，主要配合装修单位进场作业。

记者就预售资金和复工等问题，通过短信和电话方式联系信达资产上海公司业务五处副处长、滨江一品苑资管项目负责人郑某，截至发稿尚未收到回复。

滨江一品苑施工现场。吴若凡/摄

政府介入 成立专班

记者注意到，上述事件并非个案，自去年8月份以来，全国多地出现过因监管资金被挪用导致项目无法正常完工的事件。事件发生后，各地政府采取了相应措施，确保项目复工和加快建设交付。

以重庆为例，针对每个项目，当地成立了工作专班，制定一个处置方案、设立一个监管账户，压实企业购房者体责任，优先解决停工项目资金问题，并明确交付时间表、路线图，实现倒排工期。目前重庆全市所有的保交楼项目都实现了全面复工，全市已累计交付12.2万套。

在长沙，工作专班每周都会组织项目方和购房者坐下来进行沟通，了解后续需求和解决措施。同时，他们还在项目建设资金使用过程中，邀请第三方机构对每一笔进度款进行审核、支付，以保障现场各项工作的正常推进。截至目前，全市33个市级防风险项目已交房31469套，其中3个项目已全部交付完毕。

今年7月，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局召开专题会议，称要支持刚性和性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。

记者获悉，今年3月份，由上海市浦东新区建设和交通委员会（以下简称“浦东建交委”）牵头，上海市浦东新区委员会政法委员会、塘桥街道等各方组成了浦东新区风险楼盘专班，对滨江一品苑项目进行保交付专项工作。

此前，浦东建交委和塘桥街道多次召集东樱公司、信达上海公司、建工七建召开专题会议，研究工程复工和资金监管等相关事宜。

今年3月5日，滨江一品苑项目举行复工仪式。

对于项目复工等问题，浦东建交委在信访事项答复意见书中表示，鉴于目前该项目的主要矛盾为资金流动性风险，浦东建交委将继续指导相关部门设立政府监管资金账户，保障后续销售资金专款专用，完成“保交楼”任务。

购房者王明告诉记者，据塘桥街道聘请的外部律师调查，建工七建总包工程款总额约6.8亿元，目前东樱公司已经支付了3.4亿元，未付工程款3.4亿元。

另据购房者们反映，部分购房者在要求办理预告登记和网签时，信达上海公司以各种理由拒绝办理。

购房者王明告诉记者，网签和预告登记权依旧掌握在信达上海公司手里，但其依旧不开放网签，购房者的权力无法得到保障。

对此，王玉臣表示，企业应该履行相应的社会责任和义务，资金应当首要用于项目施工建设。

目前，滨江一品苑项目负责人曹某向记者表示，目前项目尚有5亿元左右在途销售资金，8月中旬开始已经陆续回笼。同时，东樱公司正通过回笼资金的调拨以及总分包的垫资的方式来完成接下来的施工建设。曹某表示，公司争取在120天内让项目达到竣工验收标准。“如果一切顺利，分包方会陆续进场，并在8月31日前彻底复工。”

（应受访者要求 文中张华、王明均为化名）

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